住宅ローンが払えない.jpの管理人です。
任意売却の成功に不可欠なのは債権者・債務者ともに納得できる売却価格の設定です。
価格設定について債権者と債務者の間には利益相反があります。
債権者は少しでも多く融資を回収したいので、
売却価格のつり上げを希望します。
債務者の場合は少々安くても仕方ないという事情が発生します。
物件は売却価格を低めに設定できれば、購入希望者が多数現れます。
売却条件について有利な立場で交渉できるため、
住み続けたい・生活準備金を多く支給してほしい等の希望が通りやすくなるのです。
また、債務者が買い手と賃貸借契約を結んで住み続ける事を希望している場合には、
物件価格が高くなると家賃も高く設定されてしまいます。
生活が成り立つ金額に家賃を抑えるためにも、物件価格は低い方が好都合です。
安く売ると残債が多くなる事については心配無用です。
これについては後々ご説明しますが、売却価格が低く残債が多額になっても、
任意売却後の債務について厳しく返済を求められる事はないです。
また自己破産により借金を帳消しにするという方法もあるため、
残債の多寡を気にする必要がないのです。
売却価格は低めに設定し、交渉を有利に進めていく事が大切です。
しかし極端な安値をつける事はできません。
債権者の同意が得られなければ抵当権を外してもらえず、
任意売却が頓挫してしまうからです。
限られた時間で任意売却を成功させるには、
債権者が納得する安値を想定する事が重要です。
債権者が納得する価格はケースごとに異なります。
元来不動産には二つ同じ物件がないため、妥当な価格を算出できませんが、
周辺で行われた取引事例や路線価、物件の状態等を元に算定しますが、
不動産鑑定士の査定であっても一定の価格差は生じます。
また、債権者が納得する価格は査定額とも異なります。
金融機関の担当者が掴んでいる相場が不動産の専門家が算定するものと、
同じとは限らないため、任意売却を成功させるためには彼らの相場観を読み解き、
大きく乖離しない売却価格を示す必要があるのです。
相場観は金融機関によって異なる上、担当者によっても差異があります。
そのためケースごとに読み解く必要があります。
担当者の人柄を理解し、発言や表情等を手掛かりに承諾してくれる売却価格を
探るのは経験が求められる作業です。
妥当と思える売却価格を算定できたが、金融機関に承諾してもらえず、
時間切れで競売になる例は多数散見されます。
そうなると債務者にとって生活再建は非常に難しくなります。
売却価格の設定は任意売却を手掛ける専門家にとって、
最も力量が問われる業務の一つなのです。