住宅ローンが払えない.jpの管理人です。
任意売却が成立する条件に「ローンを滞納している事」があります。
少しおかしな言い方になりますが、
ローンの滞納があり、返済不可欠と判断できなければ、金融機関は任意売却を認めてくれません。
いち早く家計の行き詰まりに気付いた所有者が、
滞納する前に任意売却をして残債を減らしたいと考えても、金融機関は交渉に応じてくれません。
これはローンをまだ滞納していない人については、経済状態がひっ迫していても、
金融機関が返済不能と判定できないからです。
返済できるかできないかという判断は、本来債務者がする事です。
端から見てまだ節約生活に徹すれば返済は可能では？と思える状況でも、
債務者がもう払えないと決断すれば、支払いを継続しろと強制する事はできません。
返済するかしないかは、あくまで債務者が決定する事です。
債務を返済しない事は債務不履行に当たりますが、法律違反ではありません。
返済しない場合には、抵当権の行使などペナルティが課せられる事になっており、
それを承知の上で返済を中断するのは債務者の自由なのです。
しかしながら、金融機関が任意売却を認めるためには、返済可能だが許可するのではなく、
返済不可能だから仕方ないという前提が必要です。
返済可能であれば、債務完済後に売却すべきという建前があるので、
任意売却に至る前に通常売却が不可能である状況を客観的な事実として確認する必要があります。
従って物件の所有者がどれだけ返済不能と主張しても、
それだけで金融機関が返済不能と認める事はありません。
金融機関によって基準は異なりますが、1～2ヶ月の滞納では足りず、
一般的には3～6ヶ月の延滞が続いてようやく、返済不能と認められ、
任意売却が可能となります。
変な話しですが、ローンを滞納しないとできないというのが肝になります。