住宅ローンが払えない.jpの管理人です。
裁判所が一定の流れに従って行う競売に比べ、
任意売却には債務者に様々なメリットがあります。
①売却価額が高くなる
裁判所が事務的に行う競売では通常、不動産物件の売却価額は前述のように市場価格の6割~7割程度になります。一方任意売却の場合には準備に充てられる時間的な余裕や取り扱う事業者の力量にもよりますが、市場価格に近い価額で売却できる事が多いです。
②引越し費用・生活準備金が貰える
自宅を売却して退去するためには一定の賃金が必要です。引越し費用や新しい住居を確保するための敷金や礼金などまとまった額のお金がなければホームレスになりかねません。競売の場合には一切債務者に対する配慮が為されないため、引っ越し費用は自分で確保しなければなりません。一方、任意売却では買主に対して様々な交渉が可能であり、引越し費用や生活準備金などを売買代金とは別に用立てて貰えるケースもあります。
③債務を最小限にできる
競売では物件売却後の残債についても返済義務が存続します。詳しくは後日解説しますが、任意売却後の残債については、金融機関と様々な交渉をする事で、事実上残債を最小限にできるのです。
④保証人への影響を軽減できる
競売後の残債は全額が連帯保証人に請求されます。残債3000万円の物件が競売の結果1200万円で落札された場合、1800万円の債務が残ります。債務者が支払えなければ残債の返済は連帯保証人に請求される事になります。しかし任意売却の場合には債務整理の方法によって保証人への影響を最小限にできる場合があります。
⑤継続して居住できる可能性がある
競売では購入者のほとんどがリフォームして再販売する事を計画する不動産事業者なので、債務者が住み続けられる可能性はありません。一方、任意売却の場合には健二さんの奥さんのように、買い手と予め賃貸借の交渉を行った上で売却する事により、居住し続ける事が可能です。必ずしもできるとは限りませんが、任意売却を手掛ける事業者の手腕によっては非常に高い確率で、継続的に居住する事が可能となります。
⑥近隣住民に周知されずに済む
家が競売になれば、裁判所が行う情報公開や近隣への聞き取り、入札を計画する不動産事業者等の活動により、その情報が周辺に広まります。任意売却の場合には競売の申し立てをされる前であれば、情報の拡散を最小限に抑えながら購入者を探し売却する事ができます。健二さんのように引き続き居住するケースでは、物件の所有者が変更された事さえ周囲に知られる事はほとんどありません。