住宅ローンが払えない.jpの管理人です。
経済的な利害関係が合わず住み続けられないケースもあります。
任意売却は高い確率で成功しますが、実現できない場合があります。
その場合、最も大きな障壁となるのが表面利回りです。
一般的に不動産投資で標準とされる利回りは8～12％です。
従ってそれより極端に利回りが低くなるような条件では、
購入してくれる投資家を見つける事は困難です。
例えば2000万円の値段がついた場合を例に考えてみましょう。
住み続ける事を希望している債務者が家賃を月5万円しか支払えないとしたら、
利回りが3％になります。
5万円の家賃で表面利回りが8％以上になるためには、
物件価格を750万円以下に抑えねばなりません。
投資家は投資額が低くなるので喜びますが、
債権者にとっては売却価額の値引きは回収できる額の減少を意味します。
任意売却の手続きを行うためには債権者の同意が必須です。
妥当の売却価格が2000万円と査定されている物件を750万円以下で売る事に、
同意する債権者はほとんどいません。
競売でも市場価格の6～7割で売却できるのが普通なので、
債務者への賃貸を予定する投資家ではなく、他の買主を探せと言うでしょう。
つまり任意売却後に住み続けられるケースは多いですが、
経済的な原理からどうしても無理な場合もあるのです。
悪質な業者は絶対大丈夫という事を口にしますが、事実を確認する事が大切です。
物件の市場価格と自信が払える家賃を元に表面利回りを計算してみるだけで、
可能か不可能かのおおよその見当を付ける事ができます。