住宅ローンが払えない.jpの管理人です。
競売とは異なり任意売却は必ず成功するとは限りません。
最大の障壁となるのは「ノー」という権限を持っている金融機関です。
基本的には競売よりデメリットが大きいはずの金融機関ですが、
売却価格が低くなれば回収できる額が少なくなるため抵当権の解消に応じてくれません。
したがって「いくらで売るのか」が任意売却での大きなポイントとなります。
通常は不動産鑑定士等が査定を行い、妥当な金額を算出します。
もっとも参考にされるのは近隣の取引事例ですが、
健二さん宅の場合にはあまり土地取引がされないエリアだったので、
参考にできる事例がほとんどありませんでした。
そこで路線価等その他の基準から割り出したところ、
市場価格は3500万円程度となりました。
通常はこの価格で買主を探します。
市場価格より極端に低いと債権者である金融機関が同意してくれません。
また債務者にとっても価格が低くなると残債が大きくなるため不利というのが一般的な考え方です。
しかしながら健二さんのケースでは3000万円が妥当な金額になります。
詳しい理由は後で解説しますが、高値をつけると住み続けたいという希望を叶える事が難しいため、
市場価格よりも500万円も低い値段設定が良いのです。
幸い、金融機関の同意も得られたので、この価格で買主を探す事になりました。