住宅ローンが払えない.jpサイト管理人です。
投資家へリースバックをする場合、次に重要になってくるのがバック(買戻し)の部分です。
リースバックの買受人となる投資家は、最後の出口を重要視します。出口とは売却のことです。
投資家は、5年後や10年後に物件を元々の売主に買い取ってもらうことを前提に投資を行います。
投資家にとって見ると、この買戻しの部分がないと、投資物件としての魅力が半減します。
例えば、投資家がリースバックで500万円の物件を購入しました。
表面利回りは10％だったとします。年間賃料は50万円です。
これを5年後に売主が500万円＋αで買い戻してくれるとします。
そうすると、投資家は5年間の間は何もせずに、年間50万円の収入を手にすることができます。
しかも最後は500万円＋αで買い取ってくれるわけですから、立派な投資です。
ところが、この買戻しの約束がないと、投資家としては不安になり、わざわざ投資する気にはなりません。
借主は住宅ローンを払えなかった方々のため、投資家からしてみれば、このまま家賃を払い続けてくれるのが多少の不安が残ります。
5年後は物件価格が下がっている可能性も十分にあり、投資家が仮に第三者に売却したら大きく値崩れしていることもあり得ます。
そのため、投資家にきちんと買受人になってもらうためには、「買戻し特約」を付けることが大半です。
買戻し特約とは、売却した本人が、将来買い戻すという約束になります。
買戻しは売主のためではなく、買主のためにあります。
尚、親族に売却する場合は、必ずしも買戻しが必須ではありません。