住宅ローンが払えない管理人です。
人生で最も大きな買い物と言われるマイホーム。少子化や生産年齢人口の減少があっても、いまだ毎年数十万人もの人たちが家を買い、そのタイミングで住宅ローンを借りています。
筆者がFPとして相談を受けるタイミングで最も多い内容の1つにマイホーム購入があります。「身の丈にあった住宅価格はいくらなのか」「老後に負担のない価格で購入したい」「住宅ローンの考え方について教えて欲しい」――など一口にマイホーム購入と言っても、たくさんの視点で考える必要があるのです。そこで、今回は特に住宅ローンの契約前後に相談される方々が陥りがちな5つの事例をお伝えしたいと思います
諸費用含めて全額ローンはもう当たり前？
1.銀行のセールストークにのせられる
マイホーム購入を考えて、それまで訪れたことのない銀行の住宅ローン担当を訪れたAさん。担当者からこう言われました。「頭金は不要です。物件価格の満額まで融資できます。諸費用も住宅ローンに含めることもできます」。
さて、これはどのように理解すればいいのでしょうか。かつては家を買うなら頭金が2～3割必要と言われましたが、最近は頭金不要で物件価格の全額を借り入れたり、自己資金が完全に不要で物件価格と諸費用の全額を借り入れたりするのが当たり前になってきています。たとえば、物件が3000万円で諸費用が300万円だとすると、3300万円の住宅ローンを提案されるということです。
親世代から頭金について伝えられたり、本や住宅雑誌を読んで頭金が絶対に必要だと思っていたAさんは、銀行から伝えられた助言について困惑したそうです。そこで筆者は、銀行の立場になって考えてみるとどうかとアドバイスをしました。
「もし、Aさんが銀行員だとしたら、たくさんお金を貸すことが仕事になりますよね？ですから、銀行はできるかぎりたくさんお金を貸したいと考えているんです。今回もそう。特にAさんのような優良な勤務先の方にはなおさらたくさん貸したいでしょう」
一方、FPとしての立場からはこう伝えた。「いろいろ本を読んだりすると、頭金が必要だとされていますが、それは昔の話です。今は頭金がなくても家を買える時代。ただ、銀行はたくさんお金を貸したいという意向があるので、その言葉を真に受けると家計に打撃を与えます」。
「もし多額の住宅ローンを借りたいのなら、住宅ローン控除の適用上限を目安に住宅ローンを借りるも一案です。超低金利のため、金利の負担額は少なく、減税効果による所得税還付を加味すると、住宅ローンを借りたほうが金銭的なメリットを享受できる可能性があります。住宅ローン加入時には団体信用生命保険という生命保険に銀行の保険料負担で加入できますから、無理に借入額を減らす必要はないとも言えます」
ここでのポイントは、銀行がどんな意図で頭金が必要ないと言っているかを理解することです。また、住宅ローン控除の制度を理解することで、税制適用を上限として住宅ローンを借りるという天井を設けた格好です。Aさんは夫婦共働きであったため、物件の予算が高い場合は、夫婦でそれぞれ住宅ローンを借りるという選択をすることで、住宅ローン控除の適用メリットを2人分享受できるのです。